リノベーションで不安なマンションの築年数

皆さんこんにちは仙台のリノベーション専門店CocoRenoです。

これまで、「管理状態」や「地震」に関する記事を書いてきましたが本日は「築年数」について書いてみたいと思います。

仙台市行政区ごとの正確な築年数別マンション一覧は特に発表されていませんが、旧耐震・新耐震という区分では何件かデータがあります。
その中の一つ東京カンテイのデータによると・・・

上記の通りとなっており、1982年以前の建物(現時点で築38年以上)のマンションが青葉区で139棟という調査結果になっています。

そこで気になってくるのが築38年以上のマンションを購入しても良いのか・・・
@建て替えへの不安
@老朽化に対する不安
@耐用年数に対する不安

などが挙げられるかと思います。
これらについて考えてみたいと思います。

「建て替えへの不安」

国土交通省発表の「マンション建て替えの実施状況」によると平成31年4月1日時点で建替準備中および実施中のマンションが34件、工事完了したマンションが244件で、合計しても278件しかありません。※総棟数約12万棟

皆さんご存じの通り建て替えを決議するためには区分所有者の5分の4の賛成が必要となってきます。
それ以前にも沢山の手順が必要だったり、区分所有者が負担する金額が1000万円~2000万円と高額であることなどからなかなか建て替えが進まないという結果となっています。

仙台市内においてのマンション建て替え事例は第5レジデンシャル・サンシャインという物件1つ。その建て替え理由も土地区画整理事業に掛かり、移転を余儀なくされたためでした。

一方で65年を一つの目安とする考え方もあり、今後仙台市内でも建て替えを協議するマンションが増加していくことも予想されます。

築年数の古い物件を購入する際は「将来的に建て替えになるかも」ということを念頭に置いた上での判断が必要となってくることでしょう。

「老朽化に対する不安」

昨日、昭和49年建築の物件をご案内してきました。(私が8歳の時に建てられたようです)
こちらのマンション、実は修繕積立金がございません。もちろん長期修繕計画もありません。
ご案内したお客様は「将来的に大規模修繕があるのならその分を自分たちで貯蓄すれば良い」ということでこちらの物件の購入を前向きに検討されています。

これもひとつの考え方だと思います。

私のように中々計画的貯蓄できない・・・という方には、修繕積立金や長期修繕計画書があるマンションのご購入をおススメいたします。

実は長期修繕計画書に関しては存在しないマンションが多数あります。仮にあっても公式ではなく素案段階で更新されていないものも。

これらは重要事項調査でわかりますので、内覧時に仲介業者に確認することを覚えておいてください。

「耐用年数に対する不安」

減価償却によってマンションの税法上の価値は47年で0円になりますが、47年経過=建て替えではなく、メンテナンス次第でその命を延ばすことが可能です。
マンションの寿命はメンテナンスを適正にしていれば100年くらいあると考えられるようです。欧米では中古で買うことが当り前で100年以上の建物は珍しくありません。有名なところではニューヨークにある「エンバイア・ステート・ビル」ですが、1931年に建設された建物です。

いかがでしたでしょうか?
古い=怖い ではなく、きちんと理解して記録を確認し将来への不安を払拭して付き合うことが大切だと考えています。

CocoRenoでは物件探しからリノベーションの設計・施工・アフターサービスまで一貫してご提供いたします。

あなたの「笑顔のリノベーション」のために。

 

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