こんにちは、仙台のリノベーション専門店CocoRenoです。
シェア文化や資産運用への関心が高まった影響で、少々持て余しがちな自宅をリノベーションして「賃貸併用住宅」にしてみたい……と考える人が増えました。
同じように興味を抱いている人の参考になるよう、本記事で「住みながら賃貸経営も出来る家」のメリットと注意点を考えてみましょう。
■賃貸併用住宅のメリット
賃貸併用住宅へのリノベーションは、なんと言っても経済性の面で人気があります。施工物件の多くは「敷地面積が広い家」や「両親から受け継いだ持ち家」ですが、この頃はそうとも限りません。多くの人は、以下のような利点に魅力を感じています。
▼家賃収入を住宅ローンの返済に充てられる
賃貸併用住宅の最大のメリットは、家賃収入で住宅ローンの負担を軽減できる点です。完済までの期間も短くなり、リノベーションや住み替えといった新しい計画も始めやすくなります。
▼全室賃貸物件より融資のハードルが低い
アパートやマンションを建てる場合、普通は事業用の融資に申し込まなくてはなりません。そうなると、一般家庭の資産状況では審査に通るのも一苦労です。
一方で、賃貸併用住宅用の資金であれば、家族で全室利用する家を作る時の住宅ローンの枠が利用できます。つまり、普通の賃貸経営と比べて融資のハードルが下がるのです。
▼ライフスタイルに合わせて用途を変化させられる
居住空間の分かれている家は、家主自身にとっても便利です。将来的には賃貸経営をとりやめて、二世帯住宅や自宅兼事業所にしてもいいでしょう。もちろん、貸し出していた部屋を趣味やテレワーク用の居場所に流用するのもありです。
▼空き家・空き地の相続税対策になる
最近よく問題になっているのが、子どもの独立やオーナーの高齢化で発生する「空き地」や「空き家」の扱いです。そのままにしておくと、家主が亡くなった時に本来使えるはずだった「小規模宅地等特例」が使えなくなります。
そこでおすすめできるのが、賃貸併用住宅を作っておくテクニックです。仮に家主とその家族が必要としなくなっても、紹介した特例で課税評価額が50％減額され、相続税がお得になります。
■賃貸併用住宅を作る時に注意したいポイント
リノベーションによる自宅の賃貸併用化は、必ずしも成功するとは言えません。後から「賃貸部分が負担になってしまった」と悔やむ人も少なくないのです。特に気を付けたいのは、これから紹介する3つのポイントです。
▼入居して欲しい人のイメージを固める
せっかく賃貸併用住宅にしても、入居希望者がいないと無意味です。空室期間が長引けば、賃料がまったく得られないばかりか、賃貸部分の管理費も無駄にかかってしまいます。
こうした空室問題は、リノベーションする時に「入居者のイメージ」つまりターゲット層を固めておくと防げます。
【一例】入居者のイメージ固めで考えておきたいこと
どんな人に住んで欲しいか（単身生活者orファミリー）
その地域の強みと弱みは何か（駅やバスの利便性など）
家賃はどのくらいに設定するか
設定したい家賃は、地域の相場に合っているか
▼入居者とのトラブルは構造＆建材で対策する
賃貸併用住宅の失敗談として多いのが、入居者とのトラブルです。特によくあるのは、「家主側のプライバシーが守れない」「入居者側から騒音が聞こえて集中できない」といった悩みです。
こうした騒音を中心とするトラブルは、入居審査が甘いというよりも、むしろ住宅の構造や建材自体にある場合がほとんどです。
【入居者とのトラブルを避けるポイント】
騒音が伝わる部分に防音対策する（壁や換気口など）
出来るだけ、居住部分と賃貸部分が横並びの「横割り物件」にする（音が気になりにくい）
自宅を賃貸併用住宅に変える時は、「これも投資のひとつ」と考えてみましょう。貸す人も借りる人も快適に住み続けられるよう、家族や設計のプロとしっかり話し合っておくのが大切です。
