マンションに対する不安「管理状態」

皆さんこんにちは 仙台のリノベーション専門店CocoRenoです。

突然ですがマンション購入にあたって不安なこと ありますよね。例えば・・・
・地震に耐えられるのだろうか?
・マンションの耐用年数
・マンションの管理費や積立金などの管理状態
etc…

本日はこれらの中から「管理状態」について書いてみたいと思います。

平成29年6月発表の仙台市都市整備局住宅政策課の「分譲マンション管理実態調査結果」によると・・・

出典「仙台市都市整備局住宅政策課 平成28年度分譲マンション管理実態調査」

「多くのマンションが良好に管理運営されている」とされています。
一方で、管理組合が無いマンションが13棟、総会を開いたことが無いが10棟、役員会・理事会を開催したことが無いが7棟、管理規約が無い4棟、管理費を集めていないor管理費が5,000円以下が51棟あるなど、管理運営に課題を有するマンションが一定以上あることも報告されています。

私も仕事柄、数多くのマンションを見てきていますが上記のようなマンションも確かにあります。
ほとんどのマンションで管理を管理会社に委託していますが、自主管理をしっかりとしているマンションもあります。自主管理のマンションでは役員や理事が固定化されているケースが多いようですが、所有者・入居者の高齢化が進む中、今後の管理運営についてどのようになっていくのかを注目しなくてはなりません。

次に長期修繕計画や修繕積立金に関する報告内容です。

出典「仙台市都市整備局住宅政策課 平成28年度分譲マンション管理実態調査」

長期修繕計画書が無い77棟、修繕積立金を集めていないor5,000円以下が79棟、築20年以上経過していても大規模修繕工事を実施していないが34棟あるなどこちらも問題を抱えているマンションがあることも報告されています。

弊社の近くにある○○ハイツは1975年建築で総戸数260戸の大きなマンション。
管理費は9,000円(面積による)を徴収していますが、修繕積立金の徴収は無く大規模修繕をした形跡もありません。共用部に至っては朽ち果てて鉄筋が剥き出しになっているところさえあります。
議事録などを詳しく調査したわけではないので憶測の域を脱しませんが、将来的に大きな不安を抱えるマンションの一つだといえることでしょう。

また、五橋にある○○マートは1974年建築。こちらは世帯数が21戸。管理費は徴収しているもののやはり修繕積立金の徴収はありません。
今年、屋上防水工事を予定しているそうですが総額数百万円を21戸で割りその負担する一時金は1戸あたり数十万円にのぼります。
さらに近い将来外壁や共用部の塗装工事も検討しているそうですが、前述の通り高齢化が進んでいる現状、修繕一時金の徴収が難しく、工事自体がいつ出来るのか不透明なマンションです。

弊社の向かい側にそびえ立つ築10年のタワーマンション。こちらは3年後に大規模修繕工事を予定していますが、現在の積立残高ではその大規模修繕工事費用に約2億円不足しているようです。
世帯数が多いのですが不足額が多いため一戸当たりの一時金の額は100万円~200万円くらいになるのではないでしょうか?

少しネガティブなお話しになってしまいましたが、中古マンション購入にあたっては
・管理状態が良好なのか
・長期修繕計画があるのか
・修繕積立金が適正に集められているのか
・管理組合の運営状況
などを総合的に見極めなくてはなりません。

管理されていない老朽化したマンションは売買金額も数百万円程度と、リノベーションのベースにするには好都合です。
しかし、これから先数十年に渡ってお住まいになることを考えるとこのようなマンションを弊社ではお勧めできかねます。

仙台市内の物件探しはCocoRenoにお任せください。
私たちが自信をもっておススメできるマンションをお探しいたします。
そして皆さんが笑顔になれる「しあわせのrecipe」を一緒に創りましょう!

 

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